Acheter une habitation en tant que nouvel arrivant au Canada

Il peut y avoir des différences entre l’achat d’une habitation au Canada et dans votre pays d’origine, mais pas d’inquiétudes, nous avons tout ce qu’il faut pour que vous puissiez vous lancer dans vos recherches!

En tant que nouvel arrivant, vous rêvez peut-être d’acheter votre propre « chez vous ». Mais avant que ce rêve ne devienne réalité, il est important de connaître la marche à suivre. Voici ce que vous devez savoir pour préparer votre achat.

Les nouveaux arrivants peuvent-ils acheter une habitation au Canada?

Bien sûr! Mais, dans la plupart des cas, leur épargne n’est pas suffisante pour couvrir l’intégralité des coûts de l’habitation. Le prix moyen d’une habitation au Canada (en comptant les maisons individuelles, les maisons jumelées, les maisons en rangée et les appartements en copropriété) est de 626 318 $¹. Dans les villes comme Toronto ou Vancouver, le prix est encore plus élevé et dépasse souvent le million de dollars. La plupart du temps, les acheteurs payent une partie de la somme, c’est ce qu’on appelle une « mise de fonds », et emprunte le reste sous forme de prêt hypothécaire. Ils remboursent ensuite ce prêt, avec les intérêts, sur une période donnée.

Les banques et autres prêteurs mettent en place un ensemble de règles pour déterminer quels acheteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire ainsi que la capacité d’emprunt de chacun. Ainsi, même si tous les nouveaux arrivants sont autorisés à acheter une habitation au Canada, dans la plupart des cas, vous devrez d’abord satisfaire aux règles de votre institution financière pour espérer obtenir un prêt hypothécaire.

Visionnez le webinaire Achetez votre première habitation au Canada (en anglais) de la Banque Scotia dans le cadre du programme Prepare for Canada afin d’organiser au mieux ce premier achat important. Le webinaire couvre les sujets suivants :

Admissibilité
Obtention des meilleurs taux sur les prêts hypothécaires
Coûts liés à l’achat d’une habitation
Programme BonDébut de la Banque Scotia

À la fin du webinaire, une FAQ répond aux questions les plus courantes que se posent les nouveaux arrivants concernant l’achat d’un bien immobilier.

Qui peut demander un prêt hypothécaire au Canada?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devoir avoir un revenu stable et prouver que vous avez la capacité de rembourser le prêt. Avant de vous accorder le prêt, les prêteurs regarderont :

le montant de votre mise de fonds;
la valeur de la propriété que vous voulez acheter;
vos revenus totaux;
toutes les autres sommes dues (prêt automobile ou dettes de carte de crédit);
vos potentiels antécédents de crédit au Canada (si vous avez déjà emprunté de l’argent au Canada et si vous l’avez remboursé dans les délais).

Astuces pour monter votre dossier de crédit

Vous obtiendrez plus facilement un prêt hypothécaire (et un taux d’intérêt plus bas) si vous avez un bon dossier de crédit au Canada. Voici quelques astuces pour le constituer en tant que nouvel arrivant au Canada :

Utiliser une carte de crédit. Faites une demande de carte de crédit et utilisez-la pour vos dépenses quotidiennes. Veillez simplement à payer la totalité de votre solde chaque mois (ou au moins le montant minimum) pour conserver un bon dossier de crédit.
Toujours payer ses factures à temps. Ne pas payer son loyer, ses factures d’électricité, de câble, de téléphone ou de carte de crédit, ou bien le faire avec du retard est mauvais pour votre dossier de crédit.
Emprunter de petites sommes. Lorsque vous empruntez de l’argent et que vous effectuez tous vos remboursements à temps, vous vous constituez un bon dossier de crédit. Mais veillez à ne pas trop emprunter, car cela pourrait vous empêcher d’obtenir un prêt hypothécaire.

Solutions hypothécaires pour les nouveaux arrivants

En tant que nouvel arrivant, vous pouvez prétendre à différents types de prêts hypothécaires. Votre choix dépendra de vos antécédents de travail et de crédit, mais aussi du montant dont vous disposez pour la mise de fonds.

Prêt hypothécaire ordinaire : Convient aux travailleurs au Canada, admissibles à l’octroi d’un prêt hypothécaire selon les modalités de la banque, avec un emploi à temps plein (sans période d’essai), en poste depuis au moins trois mois au Canada, qui ont un bon dossier de crédit et une mise de fonds d’au moins 20 % du prix de l’habitation.
Prêt hypothécaire à quotité élevée : Convient aux travailleurs au Canada depuis au moins deux ans, avec un bon dossier de crédit et une mise de fonds située entre 5 % et 20 % du prix de l’habitation. Mais il faut également souscrire une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement, qui représente entre 2,8 % et 4 % du coût du prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement. (Nota : les prêts hypothécaires à quotité élevée ne sont pas disponibles pour les habitations d’un million de dollars et plus.)
Prêt hypothécaire pour nouvel arrivant : Convient aux personnes ne pouvant répondre aux conditions de travail ou de crédit exigées pour les autres prêts hypothécaires. Vous pouvez par exemple y être admissible en ayant travaillé seulement trois mois au Canada ou, si vous n’avez pas de dossier de crédit, en ayant une mise de fonds plus importante (par exemple, 35 % du prix de la propriété).

Qui peut demander un prêt hypothécaire pour nouvel arrivant?

Les résidents temporaires et permanents au Canada depuis moins de cinq ans peuvent faire une demande de prêt hypothécaire pour nouvel arrivant.

Pour obtenir ce type de prêt hypothécaire, vous devez avoir occupé un emploi à temps plein pendant au moins trois mois au Canada. Vous devez aussi, au choix :

avoir une mise de fonds correspondant à 10 % du prix de la maison, en supposant que vous avez un dossier de crédit au Canada et que vous êtes admissible à l’assurance hypothécaire pour défaut de paiement;

avoir une mise de fonds d’au moins 35 % issue de votre propre épargne (et non d’un don ou d’un autre emprunt).

Chaque institution financière propose des programmes différents, cliquez ici pour en savoir plus sur le programme de la Banque Scotia.

Comment souscrire une assurance hypothécaire pour défaut de paiement?

Si vous avez besoin de cette assurance, votre prêteur en fera la demande pour vous auprès d’un des trois fournisseurs : la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Sagen ou Canada Guaranty. Vous pouvez payer cette assurance en une seule fois ou bien échelonner les paiements en additionnant le montant à celui de votre prêt hypothécaire.

En l’absence d’un bon dossier de crédit au Canada, le prêteur pourrait consulter l’historique des paiements de vos loyers ou votre rapport de solvabilité international.

Comment acheter une première habitation au Canada

Maintenant que vous connaissez les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada, voici la marche à suivre pour acheter une maison.

Déterminer ce que vous pouvez vous permettre

La recherche immobilière peut être longue et difficile. Alors avant de vous lancer, veillez à cibler le type d’habitation qui correspond à votre budget, en utilisant un calculateur hypothécaire.

Obtenir une préautorisation de prêt hypothécaire

Une fois que vous avez repéré la maison de vos rêves, les choses peuvent vite s’accélérer, alors veillez à obtenir une préautorisation hypothécaire avant de faire une offre. Vous aurez ainsi une idée du montant que vous pouvez emprunter, du taux d’intérêt et des versements hypothécaires. Une préautorisation est généralement valide pendant 120 jours.

Débuter vos recherches

Avec les renseignements dont vous disposez, vous pouvez débuter votre recherche d’une maison et d’un quartier qui correspondent à votre budget. N’hésitez pas à assister aux portes ouvertes et à faire des visites. La plupart des acheteurs font appel à un courtier immobilier pour les accompagner dans leur recherche et les orienter tout au long du processus, mais vous pouvez également utiliser des outils de recherche en ligne ou bien faire des visites par vous-même.

Faire une offre

Une fois que vous avez trouvé une maison qui vous plaît et qui correspond à votre budget, vous (ou votre courtier immobilier) rédigerez une offre d’achat. Le vendeur peut l’accepter, la refuser ou bien vous proposer une contre-offre. Prévoyez d’inclure un acompte (représentant 1 à 3 % du montant total de votre offre) à votre dossier. Cet acompte prouve que vous êtes un acheteur sérieux qui dispose des fonds nécessaires pour conclure la vente. Si le vendeur rejette votre offre, vous récupérerez votre acompte.

Faire inspecter le bâtiment

Une maison peut parfois présenter des problèmes dont vous ignorez l’existence et dont la réparation peut s’avérer coûteuse. Il est donc important qu’un professionnel vienne l’inspecter, en échange de quelques centaines de dollars. L’inspection est une condition courante lorsque les acheteurs présentent une offre.

Conclure la transaction

Vous devrez faire appel à un avocat pour gérer l’aspect juridique de la vente. Il faudra également contacter votre prêteur pour remplir les documents du prêt hypothécaire. Prévoyez de l’argent pour couvrir ces frais de clôture, notamment pour les droits de mutation immobilière, le cas échéant.

Mesures d’encouragement pour les nouveaux acheteurs

Bien qu’il n’existe pas de mesures d’encouragement pour les nouveaux arrivants au Canada, les nouveaux acheteurs peuvent bénéficier de certains avantages financiers. Par exemple, le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation peut aller jusqu’à 1 500 $, que vous pouvez réclamer lors de votre déclaration de revenus annuelle. Vous pouvez également bénéficier d’un programme de prêt hypothécaire avec participation (appelé Incitatif à l’achat d’une première propriété). Et selon la province dans laquelle vous vivez, vous pouvez également bénéficier d’une remise sur les droits de mutation immobilière.

Pour conclure

Maintenant que vous connaissez les bases pour acheter une habitation en tant que nouvel arrivant, vous êtes sur la bonne voie pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire au Canada. Renseignez-vous en ligne sur les options de prêt hypothécaire de la Banque Scotia pour les résidents permanents et les résidents temporaires, ou prenez rendez-vous avec un conseiller en financement résidentiel pour connaître les meilleures options qui s’offrent à vous. Vous pouvez également prendre rendez-vous avec un conseiller pour en savoir plus sur les offres du programme BonDébut de la Banque Scotia^MD destinées aux nouveaux arrivants comme vous.

Avertissement :

Le présent document est publié à titre informatif seulement. Les informations qu’il contient ne doivent pas être interprétées comme des conseils financiers, fiscaux ou en placement, des garanties pour l’avenir ou des recommandations d’achat ou de vente. Les renseignements présentés, notamment ceux ayant trait aux taux d’intérêt, à la conjoncture des marchés, aux règles fiscales et à d’autres facteurs liés aux placements, peuvent changer sans préavis, et La Banque de Nouvelle-Écosse n’est pas tenue de les mettre à jour. Même si les renseignements de tiers contenus dans le présent document proviennent de sources jugées fiables à la date de publication, La Banque de Nouvelle-Écosse ne garantit pas leur fiabilité ni leur exactitude. Les lecteurs sont invités à consulter leur propre conseiller professionnel pour obtenir des conseils financiers, des conseils de placement ou des conseils fiscaux adaptés à leurs besoins. Ainsi, il sera tenu compte de leur situation, et les décisions seront fondées sur l’information la plus récente.

¹ Association canadienne de l’immeuble, janvier 2023. https://www.crea.ca/fr/centre-des-medias/communiques/canadian-home-sales-edge-up-to-end-2022/