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Acheter une maison en tant que nouvel arrivant au Canada

Ce qu’il faut savoir au sujet des prêts hypothécaires avant d’acheter une maison

Vous avez déménagé au Canada et êtes prêt à en faire votre chez-vous. Pour vous, cela implique peut-être d’acheter une maison. Vous craignez cependant que le processus d’achat au Canada soit très différent de celui que vous connaissez.

Si c’est normal d’être stressé à l’idée de ne pas trop savoir s’y retrouver concernant l’achat et le financement d’une maison au Canada, selon Gurjeet Sidhu, conseiller en financement résidentiel à la Banque Scotia et lui-même immigrant, il n’y a pas de quoi s’en faire.

« La première idée fausse qu’ont les immigrants sur l’achat d’une maison au Canada, c’est qu’il s’agit d’un processus très complexe et laborieux, explique M. Sidhu. En réalité, c’est beaucoup plus simple que ce à quoi on pourrait s’attendre. »

Mais alors, comment ça fonctionne, les prêts hypothécaires au Canada? Vous trouverez ici toute l’information qu’il vous faut : comment présenter une demande de prêt hypothécaire, les différents types de prêts au Canada, le fonctionnement des prêts hypothécaires et les principales choses à savoir pour vous lancer dans cette aventure.

Les prêts hypothécaires au Canada

La mise de fonds

Pour acheter une maison au Canada, il vous faut une mise de fonds. C’est une somme que vous payez au départ, en complément à votre prêt hypothécaire, pour l’achat de la propriété.

« L’achat d’une maison au Canada nécessite une mise de fonds d’au moins 5 % du prix d’achat s’il est inférieur à 500 000 $. S’il se situe entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimum est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour le reste. Si le prix est de 1 000 000 $ ou plus, la mise de fonds minimum est de 20 % », précise M. Sidhu. Si vous avez une mise de fonds de moins de 20 %, vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire; vous aurez simplement à souscrire une assurance prêt hypothécaire contre le défaut de paiement.

Cette assurance s’applique aux maisons dont le prix est inférieur à 1 000 000 $, et son coût correspond à un pourcentage entre 2,80 % et 4,00 % du prêt, selon le montant emprunté et la mise de fonds. Elle protège le prêteur dans le cas où un emprunteur manque à ses obligations au titre de son prêt hypothécaire, et c’est l’emprunteur qui en paie la prime.

La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez aucune demande à faire : le prêteur s’en occupe en votre nom et vous facture directement les frais connexes, sous forme d’un montant forfaitaire ou d’un ajout au solde de votre prêt.

Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable?

Comme l’explique M. Sidhu, il existe deux principaux types de taux applicables aux prêts hypothécaires au Canada : fixes et variables. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux ne bouge pas pour la durée du prêt.

« Cela veut dire que si les taux d’intérêt grimpent, le taux applicable à votre prêt hypothécaire ne change pas. »

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux peut fluctuer au cours de la durée du prêt. Il peut donc monter ou descendre, et ainsi faire augmenter ou diminuer le montant de vos versements, selon le taux d’intérêt de base du prêteur.

L’avantage du prêt hypothécaire à taux variable, selon M. Sidhu, c’est la possibilité de profiter d’un taux d’intérêt plus bas parce que vous prenez le risque qu’il augmente pendant la durée du prêt. Et l’avantage d’un prêt à taux fixe? Vous savez dès le départ combien d’intérêts vous aurez à payer pendant la durée du prêt, et n’avez pas à craindre que vos versements mensuels varient. En revanche, le taux d’intérêt sera sûrement plus élevé, du moins, au début. Bref, avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous payez la même chose chaque mois pour la durée de votre prêt.

La durée d’un prêt hypothécaire, c’est quoi?

C’est la période pendant laquelle le taux d’intérêt, les versements et les autres conditions du prêt s’appliquent. Le prêt hypothécaire doit être remboursé intégralement à la fin de la durée à moins qu’il ne soit renouvelé. Souvent, la durée du prêt est plus courte que sa période d’amortissement, soit le temps nécessaire pour le rembourser en totalité. Par exemple, la durée de votre prêt peut être de 5 ans et la période d’amortissement, de 25 ans.

« Au Canada, plusieurs options s’offrent à vous : deux ans, trois ans, cinq ans, ou même plus – tout dépend du prêteur, précise M. Sidhu. La durée de cinq ans est monnaie courante. L’emprunteur est assujetti à une convention de taux d’intérêt durant cette période. Une fois les cinq ans passés, il peut renégocier son taux d’intérêt avec la banque ou choisir de faire affaire avec un autre prêteur. »

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Un prêt peut être fermé ou ouvert. Dans le premier cas, si on décide de rembourser le prêt avant la fin de la durée établie, il y aura peut-être des frais de remboursement anticipé à payer. Dans le deuxième cas, on peut généralement rembourser le prêt à tout moment sans frais supplémentaires. « Pour cette raison, ajoute M. Sidhu, il est très important de choisir le type de prêt qui vous convient. »

La période d’amortissement

Dans certains pays, la période d’amortissement et la durée du prêt sont équivalentes, tandis qu’au Canada, elles diffèrent souvent l’une de l’autre. La période d’amortissement correspond au temps qu’il faudra pour rembourser intégralement le prêt hypothécaire (y compris les intérêts) sur la base de versements réguliers assortis d’un taux d’intérêt précis.

« Les périodes d’amortissement de 10, 20 et 25 ans sont courantes », remarque M. Sidhu.

Une période d’amortissement plus longue signifie que vous avez moins à payer par mois, mais devez débourser plus d’intérêts au total parce que votre emprunt dure plus longtemps. Avec une période d’amortissement plus courte, vos versements mensuels sont plus élevés, mais vous payez moins d’intérêts au total parce que vous remboursez votre prêt plus rapidement.

De quoi avez-vous besoin pour faire une demande de prêt hypothécaire?

« Faire une demande de prêt hypothécaire, c’est plus facile qu’on ne le croit », affirme M. Sidhu. Tout ce dont vous avez besoin, c’est de quelques pièces d’identité, d’une lettre d’emploi ou de bulletins de paie récents (ou d’une copie de vos deux dernières déclarations de revenus si vous êtes travailleur autonome), et des renseignements sur vos dettes et vos avoirs.

Et si beaucoup de gens font leur demande en personne, sachez que vous pouvez faire préapprouver votre prêt, chercher une maison, puis faire approuver votre prêt en ligne de A à Z dans le portail eHOME de la Banque Scotia.

Quelles sont les étapes à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire?

Beaucoup de gens veulent magasiner leur prêt hypothécaire pour obtenir le meilleur taux possible et comparer différents types de prêts. Commencez par communiquer avec votre banque, votre coopérative de crédit ou un autre prêteur pour voir si vous pouvez obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire, et savoir combien vous pourriez emprunter et à quelles conditions. Cela vous aidera à définir votre fourchette de prix avant de commencer à magasiner… et d’avoir le coup de foudre pour une maison au-delà de vos moyens.

« Une fois que nous avons vos documents en main, nous évaluons vos moyens, et vous pouvez obtenir une lettre d’engagement précisant le montant préapprouvé. »

Un prêt hypothécaire préapprouvé est généralement valide jusqu’à 120 jours, selon le prêteur. Vous pouvez ensuite revenir avec cette préapprobation pour faire une vraie demande une fois que vous avez trouvé votre maison de rêve.

« En faisant préapprouver votre demande, vous obtiendrez plus facilement votre prêt hypothécaire par la suite, explique M. Sidhu. De plus, vous saurez combien vous pouvez emprunter au Canada. Après tout, ce montant ne sera pas nécessairement le même que dans votre pays d’origine. »

Produits d’assurance prêt hypothécaire facultatifs

C’est vrai que seulement l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Vous auriez cependant peut-être avantage à envisager d’autres formes d’assurance hypothécaire.

La plupart des prêteurs vous offriront une assurance créances, qui est facultative et pourrait vous aider à couvrir les versements de votre prêt ou à en payer le solde si certains événements couverts ont lieu (ex. : invalidité ou maladie grave).

« C’est très important d’avoir une assurance, et c’est encore plus vrai si vous venez d’arriver au Canada, souligne M. Sidhu, pour pouvoir pour vous protéger, vous et votre maison. »

Frais de clôtures, taxes et autres frais

Lorsqu’on achète une maison au Canada, certains frais peuvent nous prendre par surprise. M. Sidhu indique qu’il est important d’en tenir compte dans votre budget.

Par exemple, vous pourriez avoir à payer la TPS ou la TVH si vous achetez une maison nouvellement construite. Vous pourriez aussi devoir payer une taxe imposée aux acheteurs étrangers si vous n’êtes pas encore un résident permanent ou un candidat provincial au Canada. Et encore d’autres taxes à prendre en compte : les droits de cession immobilière et l’impôt foncier, qui varient selon l’endroit où vous habitez.

De plus, vous devez tenir compte des frais de clôture à payer, comme les frais juridiques, d’inspection et autres.

M. Sidhu conseille également à ses clients d’inclure les frais de copropriété dans leur budget.

Il explique : « Si vous achetez un condo, vous devez payer des frais de copropriété mensuels, qui servent entre autres à l’entretien des aires communes. »

Comment obtenir les meilleurs taux hypothécaires?

La meilleure façon d’obtenir un bon taux hypothécaire, c’est d’améliorer sa cote de crédit avant de magasiner.

« Votre première option, c’est de bâtir votre cote de crédit en obtenant une carte de crédit dès que vous arrivez au Canada, et en vous assurant de la payer à temps. Plus votre cote est élevée, moins d’intérêts vous aurez vraisemblablement à payer sur votre prêt hypothécaire. »

Juste quelques points de pourcentage de plus ou de moins peuvent avoir une incidence majeure sur le montant total de votre prêt hypothécaire.

M. Sidhu suggère également d’obtenir des soumissions de différents prêteurs : vous pourriez obtenir des modalités et des taux d’intérêt considérablement différents.

Vous pouvez faire une demande de prêt hypothécaire en ligne sur le portail hypothécaire en ligne de la Banque Scotia, eHome. La demande ne prend en soi que quelques minutes, et vous pouvez télécharger et imprimer votre lettre de préapprobation en plus de profiter de taux exclusifs aux services en ligne. Une fois que vous avez fait une offre, il vous suffit de soumettre votre demande de prêt hypothécaire complète, avec tous vos documents, dans eHOME. Vous n’avez besoin de vous rendre en succursale à aucun moment du processus, et il ne vous reste qu’à suivre l’évolution de votre demande en ligne.1

Obtenez l’aide d’experts de confiance

Maintenant que vous êtes prêt à faire votre demande, vous devez vous assurer d’éviter les fraudes. En tant que nouvel arrivant au Canada, vous devez vous méfier des personnes qui pourraient tenter d’exploiter votre manque de connaissance du système financier.

« Ne révélez jamais votre numéro d’assurance sociale à moins de savoir que la personne est digne de confiance, insiste M. Sidhu. Faites appel à un conseiller en services bancaires/conseiller financier ou à un conseiller en financement résidentiel de bonne réputation pour vous aider à magasiner un prêt hypothécaire. »

Vous pouvez vous renseigner sur nos prêts hypothécaires pour les résidents permanents et les résidents temporaires sur notre site Web, mais nous vous recommandons de prendre un rendez-vous avec un conseiller en financement résidentiel pour obtenir l’information la plus récente sur les options les plus avantageuses pour vous. Vous pouvez également prendre rendez-vous avec un conseiller de la Banque Scotia pour en savoir plus sur les offres de notre programme BonDébut destinées aux nouveaux arrivants comme vous.

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1 Toutes les demandes de prêt hypothécaire sont assujetties aux exigences de la Banque Scotia en matière de crédit, de prêts hypothécaires résidentiels et de montants d’emprunt maximums autorisés. Les clients devront rencontrer un notaire/conseiller juridique pour compléter l’achat de leur maison, signer les documents hypothécaires et obtenir les clés de la propriété.

Avertissement : Le présent document est publié à titre informatif seulement. Les informations qu’il contient ne doivent pas être vues comme des conseils en placement ou des garanties pour le futur ni comme des recommandations d’achat ou de vente. Les renseignements présentés, notamment ceux ayant trait aux taux d’intérêt, à la conjoncture des marchés, aux règles fiscales et à d’autres facteurs liés aux placements, peuvent changer sans préavis, et La Banque de Nouvelle-Écosse n’est pas tenue de les mettre à jour. Même si les renseignements de tiers contenus dans le présent document proviennent de sources jugées fiables à la date de publication, La Banque de Nouvelle-Écosse ne garantit pas leur fiabilité ni leur exactitude. Les lecteurs sont invités à consulter leur propre conseiller professionnel pour obtenir des conseils de placement ou des conseils fiscaux adaptés à leurs besoins. Ainsi, il sera tenu compte de leur situation, et les décisions seront fondées sur l’information la plus récente.